As propriedades que constituem hoje o patrimônio imobiliário da BCM Ativos Imobiliários S.A. — as antigas Fazendas Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande, situadas nas Freguesias de Jacarepaguá e Guaratiba, na Zona Oeste do Rio de Janeiro — possuem uma cadeia dominial que remonta ao século XVII. Trata-se de uma das raras situações no direito imobiliário brasileiro em que é possível reconstituir, documento a documento, a transmissão contínua de um patrimônio fundiário desde a sua origem colonial até o seu titular atual.

A origem dessa cadeia não nasce de posse precária, de concessão de sesmaria não comprovada ou de título de legitimidade duvidosa. Ela nasce de um testamento — redigido em 1667, aprovado perante tabelião público, e executado nos anos seguintes com a entrega das terras ao Mosteiro de São Bento do Rio de Janeiro, instituição religiosa que as manteve em posse mansa e pacífica por mais de dois séculos, até aliená-las regularmente em 1891.

Em 30 de janeiro de 1667, Dona Vitória de Sá — filha legítima de Gonssalo Correa de Saa e de Dona Esperança, natural da cidade do Rio de Janeiro — lavrou seu testamento perante o Tabelião Antônio Francisco da Silva, na Cidade de São Sebastião do Rio de Janeiro. O instrumento foi redigido pelo Reverendo Padre Frei Leão de São Bento, na presença da testadora, e aprovado com todas as solenidades de direito.

Em seu testamento, Dona Vitória declarou ser possuidora de um vasto patrimônio fundiário que havia herdado de seus pais e avós. Dentre os bens que relacionou, destacam-se expressamente as terras que seriam o núcleo do que viria a ser chamado de Fazendas Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande:

A testadora também declarou possuir, nas terras de Camorim, um engenho de água dotado de Igreja da Invocação de São Gonçalo, casas de vivenda em sobrado, casas de pote e de purgar, tudo fabricado de pedra e cal, com moendas, cobres e bozes — um estabelecimento rural de porte considerável para os padrões da época. Em seu testamento e nos dois codicilhos que o completaram, Dona Vitória fez referência explícita ao Mosteiro de São Bento como destinatário dos sufrágios e das missas a serem celebradas, nomeando o Reverendo Dom Abade como um de seus testamenteiros.

A transmissão das terras ao Mosteiro de São Bento não se deu, portanto, de forma abrupta ou obscura: ela foi preparada pela própria testadora, que mantinha estreita relação devocional com a instituição e expressamente referiu, em suas disposições de última vontade, a administração das terras do Engenho de Camorim sob a orientação dos religiosos beneditinos.

Recebidas as terras em verba testamentária, o Mosteiro de São Bento do Rio de Janeiro passou a exercer, por mais de dois séculos, a posse mansa e pacífica das três fazendas. Esse fato não é uma alegação posterior: está documentado no próprio ato de transmissão de 1891, lavrado perante o Tabelião Francisco Antônio Machado, no 6º Ofício de Notas desta Capital Federal.

No registro paroquial do século XIX — o chamado "Registro do Vigário", instituído pela Lei nº 601, de 18 de setembro de 1850, e regulamentado pelo Decreto nº 1.318, de 30 de janeiro de 1854 — o Mosteiro declarou ser senhor e possuidor das terras das Fazendas Camorim, Vargem Grande e Vargem Pequena por títulos legítimos, descrevendo com precisão suas confrontações e limites, desde a Barra da Tijuca até a Serra Geral de Guaratiba, pela costa do mar até junto da Ponta de Pernambetiba.

A linguagem do Registro do Vigário é reveladora: as terras são declaradas propriedade do Mosteiro não por "simples apocamentos" — isto é, não por mera posse informal — mas por "titulos translativos do dominio", expressão técnica que, no vocabulário jurídico do Império, significava que houve transmissão efetiva e juridicamente reconhecida da propriedade. A origem testamentária de Dona Vitória de Sá é, portanto, o título que dá lastro ao domínio beneditino por mais de dois séculos.

Para compreender o peso jurídico dos títulos que sustentam a cadeia dominial das terras do BCM, é essencial entender o sistema registral em vigor na época de suas primeiras formalizações. O Brasil não possuía, até meados do século XIX, qualquer sistema organizado de registro de propriedade imóvel. As terras eram transmitidas por escritura, testamento ou posse, sem publicidade obrigatória e sem cadastro centralizado.

Esse quadro mudou com a Lei nº 601, de 18 de setembro de 1850 — a célebre Lei de Terras — e com seu Regulamento, o Decreto nº 1.318, de 30 de janeiro de 1854. Trata-se do marco fundacional do direito imobiliário brasileiro. A Lei de Terras proibiu a aquisição de terras devolutas por outro meio que não a compra, extinguiu o instituto das sesmarias e estabeleceu a obrigatoriedade do registro de todas as terras possuídas — independentemente do título de propriedade ou posse.

O Regulamento nº 1.318/1854 organizou os procedimentos: os Vigários de cada Freguesia foram designados como responsáveis por receber as declarações dos possuidores, lançá-las em livros próprios e garantir a publicidade dos registros. As declarações deveriam conter o nome do possuidor, a Freguesia em que as terras estavam situadas, o nome particular da situação, sua extensão — quando conhecida — e seus limites e confrontações.

Ao registrar suas terras perante o Vigário da Freguesia de Nossa Senhora do Loreto de Jacarepaguá, o Mosteiro de São Bento não apenas cumpriu uma obrigação legal. Ele produziu um documento que, à luz do direito, é prova declaratória robusta do domínio exercido desde o século anterior — com descrição precisa dos limites, referência à origem testamentária e qualificação das terras como propriedade por "títulos translativos do domínio".

Esse registro, conservado no Arquivo Nacional e certificado em 1932, é hoje um dos mais relevantes elos da cadeia dominial que sustenta o patrimônio do BCM.

Em 5 de janeiro de 1891, perante o Tabelião Francisco Antônio Machado, no 6º Ofício de Notas desta Capital Federal, o Mosteiro de São Bento do Rio de Janeiro — representado por Dom Abade Frei Manoel de Santa Catharina Furtado — aliena as três fazendas à Companhia Engenho Central de Jacarepaguá, representada por seu Presidente Doutor Pedro Dias Gordilho Paes Leme.

A escritura foi lavrada nas notas do Livro nº 61, folhas 61, do 6º Ofício do Distrito Federal. O preço da venda foi de duzentos e cinquenta contos de réis (250:000$000), recolhidos à Tesouraria do Tesouro Nacional, conforme exigido pela legislação então vigente para alienações de patrimônio de ordens religiosas. A autorização para a venda foi concedida pelo Governo Provisório da República, em ato de 29 de novembro de 1890, em cumprimento ao artigo quarto do Decreto nº 655, de 28 de novembro de 1849.

A escritura é de importância documental excepcional por duas razões. Em primeiro lugar, porque o próprio Mosteiro, na voz de seu representante legal perante tabelião público, declara que houve as terras "em verba testamentária de Dona Victoria de Sá" — confirmando documentalmente a origem do domínio beneditino. Em segundo lugar, porque afirma que o Mosteiro esteve de "posse mansa e pacífica" desde que as adquiriu, "sem contestação alguma" — declaração que, no plano jurídico, reforça a legitimidade e a continuidade da cadeia de domínio.

A escritura registra ainda as confrontações atuais das fazendas: pelo lado de Jacarepaguá, com as terras da Fazenda do Engenho Novo; pela costa do mar; pelo lado de Guaratiba, com a Pedra; e por uma linha de todas as vertentes dos morros pelo fundo. Essas confrontações correspondem, em essência, ao perímetro que delimita até hoje o patrimônio imobiliário em disputa.

Menos de um mês após a escritura do Mosteiro, em 3 de fevereiro de 1891, a Companhia Engenho Central de Jacarepaguá — agora na condição de vendedora — lavra nova escritura pública perante o mesmo Tabelião Francisco Antônio Machado, transmitindo ao Banco de Crédito Móvel a totalidade dos direitos sobre as três fazendas, acrescidos da cessão de um decreto concessivo que lhe havia sido outorgado pelo Governo Imperial.

O Banco de Crédito Móvel foi representado por seu Presidente, o Commendador Luiz Rodrigues de Oliveira. O preço da aquisição foi de um conto de réis (1.000:000$000), pago à vista, em ato lavrado no Livro nº 62, folhas 34 verso, do 6º Ofício de Notas. O imposto de transmissão de propriedade — correspondente a seis por cento do valor declarado — foi recolhido em 19 de janeiro de 1891 à Agência da Recebedoria do Rio de Janeiro em Cascadura.

Com essa escritura, o Banco de Crédito Móvel — fundado em 1890, com sede no Rio de Janeiro, e devidamente registrado na Junta Comercial do Estado — torna-se o proprietário das três fazendas, adquirindo não apenas as terras, mas toda a cadeia de direitos que sobre elas recaía: as terras, prédios, benfeitorias, matas, campos, rios e todas as servidões ativas e passivas, em conformidade com a escritura de origem firmada com o Mosteiro.

As transcrições imobiliárias foram efetuadas no 2º Ofício de Registro de Imóveis da Capital Federal, sob os números de ordem 14.745 e 14.746, em 17 de dezembro de 1892 — conforme certidão expedida pelo Registro de Imóveis em 14 de junho de 1940, conservada nos autos que tramitaram perante o TJRJ.

A cadeia dominial das Fazendas Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande pode ser reconstituída com base em documentação primária conservada, composta por títulos públicos ou registros oficiais em sua totalidade. Não há lacuna entre os elos. Não há salto temporal ou formal que comprometa a sequência de transmissões. A propriedade nasce de um testamento colonial, percorre dois séculos de posse beneditina documentada, e chega ao Banco de Crédito Móvel por duas escrituras públicas lavradas em sequência, no mesmo cartório, pelo mesmo tabelião, em menos de trinta dias.

No direito imobiliário brasileiro, a força de um título de propriedade mede-se, em última análise, pela qualidade de sua cadeia dominial: a sequência ininterrupta de atos translativo-dominiais que conecta o atual possuidor à origem legítima do bem. Quanto mais longa, documentada e pública for essa cadeia, mais robusto é o direito do titular atual.

A cadeia que sustenta o patrimônio imobiliário da BCM Ativos Imobiliários S.A. satisfaz plenamente esses critérios. Ela começa com um testamento lavrado em 1667, perante tabelião público, com testemunhas identificadas e aprovação em instrumento autônomo. Ela é confirmada por um registro paroquial de 1856, exigido por lei e lavrado pelo Vigário da Freguesia. Ela se materializa em duas escrituras públicas de 1891, com recolhimento dos impostos devidos e transcrição nos livros de registro de imóveis. E ela é evidenciada por certidões negativas de ações e execuções, expedidas em 1945, que atestam a inexistência de litígios que pudessem comprometer o domínio.

Essa é a origem das terras da Barra da Tijuca que o BCM reivindica. Não uma narrativa — uma cadeia de documentos públicos, lavrados em épocas distintas, por autoridades distintas, e todos convergentes para o mesmo resultado: a titularidade legítima, ininterrupta e documentada de um patrimônio com mais de três séculos de história.